Menos ventas, aumento de los alquileres, pero señales positivas de reactivación del mercado inmobiliario

Los alquileres se han duplicado en las Islas Caimán desde 2015, según un índice del mercado inmobiliario.

Los datos provienen de un Informe de mercado de 2023 publicado por Provenance Properties que también muestra una disminución en las ventas durante el año pasado.

A pesar de esos indicadores, el informe sugiere que Caimán ha resistido en gran medida el impacto de las crecientes tasas de interés en el mercado inmobiliario.

El alquiler sigue siendo un desafío
Los datos muestran que los alquileres han aumentado en los últimos años y actualmente se encuentran en su punto más alto.

Un análisis anecdótico adicional realizado corrobora el hallazgo del índice de un aumento del 100%. Un pequeño condominio que se alquilaba por $900 en 2015, por ejemplo, ahora se alquila por $1,800 al mes.

Se han observado saltos similares en todo el espectro, con implicaciones significativas para alrededor del 50% de la población que alquila propiedades.

El Informe de mercado de propiedades de Provenance 2023 cita un índice de propiedad, que compara los alquileres durante un período más largo. El patrón general de datos sugiere que este salto en los precios es, al menos parcialmente, una corrección tras años de alquileres estancados.

La tendencia de los últimos 20 años indica un aumento mucho más medido de los precios, de poco más del 2%, en línea con la inflación de ese tiempo.

A pesar de los desafíos para los inquilinos, el informe pinta un panorama positivo para el mercado inmobiliario, y concluye que ha resistido el impacto de un aumento en las tasas de interés y se fortalecerá aún más a medida que la Reserva Federal de EE. UU. comience a revertir esa tendencia en 2024.

Panorama mixto para las ventas de casas y condominios
Las conclusiones generales del informe son que, a pesar de la caída de las ventas de viviendas y el aumento de los alquileres, el mercado inmobiliario de Caimán ha resistido en gran medida el impacto de las crecientes tasas de interés.

Los datos de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de las Islas Caimán indican una caída en el número de ventas y el valor total en dólares de las ventas en 2023.

Los datos de CIREBA indican 676 ventas en 2023, una caída con respecto a las 874 ventas del año anterior. Sin embargo, éste sigue siendo el tercer año con mayores ventas registradas.

El año récord de 2021, en el que se produjeron 989 ventas, se considera un caso atípico tras el confinamiento por la COVID, durante el cual miles de residentes tuvieron acceso a sus fondos de pensiones.

Ante un fuerte aumento de las tasas de interés, se esperaba que el mercado sufriera un golpe mayor en 2023.

El informe de Provenance señala: “Este fuerte aumento afectó significativamente el panorama hipotecario de las Islas Caimán, donde las tasas estándar (Prime +1) saltaron del 4,25% al 9,5% en dos años, lo que frenó las actividades de ventas”.

El mayor impacto directo para cualquier persona en Caimán se produce en los pagos mensuales de los préstamos hipotecarios. Por ejemplo, los costos de pago de una hipoteca de $400.000 aumentarían de $2.166 a $3.494 en consonancia con ese aumento de la tasa preferencial.

El resultado obvio de esto es que hace que las viviendas sean menos asequibles y que los préstamos sean menos fáciles de conseguir para la mayoría de los residentes de clase media de las Islas Caimán.

Pero mientras los datos de CIREBA indican una caída en las ventas, Provenance cita un índice de propiedad que sugiere que los precios promedio en el mercado de condominios se mantienen sólidos.

Los datos de la compañía sugieren un crecimiento sustancial en los precios de los condominios en 2023, de más del 9% en comparación con 2022.

La demanda de viviendas sigue superando la oferta
El informe sugiere un choque de influencias contrapuestas, en el que el fortalecimiento de la economía y la creciente población de Caimán proporcionan resiliencia contra una posible recesión.

“La economía de las Islas Caimán prosperó y siguió atrayendo a empresas, residentes y turistas por igual. El aumento de la demanda de vivienda superó la oferta y ejerció una presión alcista sobre el mercado”.

Otro factor citado en el informe que puede haber ayudado a engrasar los engranajes del mercado inmobiliario es que los bancos se comprometieron con las tasas.

“Un factor clave podría ser la estrategia de los bancos locales para mitigar los aumentos de las tasas variables ofreciendo tasas fijas de entre 6% y 7% durante dos o tres años”.

Mientras tanto, los precios de la tierra siguen aumentando, ya que la demanda sigue siendo alta y disponible, y las parcelas urbanizables siguen siendo escasas.

El índice de procedencia muestra que los precios de la tierra casi se han triplicado desde 2015.

Los datos sugieren que la propiedad sigue siendo una inversión estable, a pesar del aumento de los costos.

El precio promedio de los condominios se ha más que duplicado desde 2015. Pero el rendimiento porcentual de los condominios de inversión ha disminuido ligeramente durante ese tiempo.

El informe de mercado continúa pintando un panorama optimista para el mercado inmobiliario en 2024, anticipando que las tasas de interés comenzarán a bajar, lo que hará que los préstamos hipotecarios sean más asequibles.

“Esta caída de las tasas de interés normalmente beneficia el valor de las propiedades. Además, la economía de las Islas Caimán sigue siendo sólida, junto con una demanda constante de vivienda. Por lo tanto, las perspectivas de futuro para el mercado inmobiliario parecen prometedoras”.

Un análisis separado de Property Cayman destacó tendencias similares.

El informe señaló que las viviendas de nivel básico experimentaron la mayor desaceleración en 2023, principalmente debido al aumento de las tasas hipotecarias y la inflación.

El análisis, atribuido a Michael Joseph, también destacó la falta de inventario tanto en el extremo bajo como en el alto del mercado.

“El nivel superior del mercado, los condominios y casas de lujo, continúa siendo impulsado por la demanda internacional de individuos de alto patrimonio y una dolorosa falta de inventario”, escribió.

Joseph atribuyó la desaceleración de 2023 a que tanto los compradores como los vendedores tardaron en adaptarse a un nuevo clima de tasas de interés más altas. Pero proyecta que eso se disipará a medida que las tasas se estabilicen y pase el tiempo.

“Prevemos una renovada energía y confianza del mercado”, escribió sobre las perspectivas del mercado para 2024.

“Según los patrones predecibles de estos ciclos, los propietarios y compradores de viviendas se están cansando de esperar. Estos, a su vez, aceptan cada vez más el clima actual (tipos de interés, costes de seguros, inflación, etc.). El resultado es que cada vez más personas están dispuestas a salirse de la valla, razón por la cual estamos viendo un repunte nuevamente en la actividad”.