Una solicitud para la demolición y reurbanización de un complejo de condominios en el extremo norte de Seven Mile Beach ha atraído 48 cartas de objeción de propietarios vecinos, una larga lista de inquietudes del Departamento de Medio Ambiente y preguntas sobre la altura de la nueva torre propuesta desde el Departamento de Planificación.
Butler Development presentó la solicitud en nombre de los propietarios de Aqua Bay para derribar el complejo, que fue construido a principios de la década de 1980, y reemplazarlo con un bloque de diez pisos. Este se considera un proyecto que sienta un precedente y anuncia un cambio en la parte tranquila de la famosa playa de Gran Caimán.
Docenas de propietarios de los condominios The Palms por un lado y Silver Sands por el otro han expresado su preocupación de que la propuesta exceda la altura legal, no esté en consonancia con los desarrollos de condominios de bajo nivel y las casas circundantes en el área y eclipsará sus más modestas viviendas frente al mar.
En su informe a la Autoridad Central de Planificación, que escuchará la solicitud el miércoles, el departamento de planificación dijo que debido a que hay pisos superiores adicionales y estacionamiento subterráneo, se trata en realidad de un edificio de once pisos, lo que excede el límite legal.
El departamento señaló que la CPA “no tenía discreción para permitir más de 10 pisos. Además, cabe señalar que hay dos niveles de estructuras de tejados que no se han incluido como plantas según las exenciones enumeradas en el Reglamento 8(4). La Autoridad debería discutir la altura del edificio, específicamente el número de pisos propuestos”.
En extensas presentaciones en nombre de los desarrolladores, Jackson Law argumentó que los pisos adicionales no son habitables, por lo que no cuentan. Sin embargo, esto significa que el edificio sería más alto que cualquier otro en Seven Mile Beach. Los abogados también argumentaron que el proyecto cumple con todas las regulaciones y los desarrolladores aceptaron todas las condiciones relacionadas con las preocupaciones ambientales.
Aunque los planes han estado en la mesa de dibujo durante más de cuatro años, la solicitud se presentó ante la CPA por primera vez en octubre de 2023. Sin embargo, la junta aplazó la decisión para poder solicitar formalmente al Consejo Nacional de Conservación una segunda evaluación de el proyecto, que ha sido suministrado.
Además de describir los problemas ambientales, la NCA ha dado instrucciones para una iluminación respetuosa con las tortugas, ya que el proyecto está ubicado en uno de los lugares de anidación de tortugas más activos a lo largo de Seven Mile Beach y tendrá un impacto significativo para las especies icónicas y en peligro de extinción.
En su revisión en nombre de la NCC, el DoE dijo que el desarrollador no necesitaba realizar una evaluación de impacto ambiental para comprender los impactos ambientales asociados con este proyecto en el hábitat de playa legalmente protegido según la Ley de Conservación.
“Esta playa tiene una densidad muy alta de anidación de tortugas en los últimos 20 años, como lo demuestra el programa de monitoreo de nidos del Departamento de Energía”, dijo el Departamento de Energía e instó a los desarrolladores a conservar la vegetación utilizada por las tortugas para anidar y proteger la integridad de la playa.
Aunque el proyecto no necesita una variación de retroceso ya que los planes colocaron todas las estructuras duras muy detrás de la línea de vegetación, el Departamento de Energía advirtió que, dadas las predicciones de cambio climático para esta región, incluido el aumento del nivel del mar y la mayor intensidad de las marejadas ciclónicas y otras condiciones climáticas En estos casos, el aparcamiento subterráneo correrá riesgo de inundación.
Sin embargo, la cuestión más importante es el impacto de la construcción y la iluminación sobre las tortugas, ya que la iluminación artificial sigue siendo una de las mayores amenazas para la supervivencia de las poblaciones de anidación de tortugas marinas en peligro de extinción en Caimán. El edificio propuesto tiene una alta proporción de área acristalada, lo que significa que es probable que las luces interiores también tengan impactos negativos en la anidación de las tortugas marinas. Debido a la altura del edificio y la cantidad de vidriado, será necesario mitigarlo para proteger a las tortugas.
El Departamento de Energía también ha señalado que si la reurbanización propuesta sigue adelante, es muy probable que otros condominios de poca altura existentes también busquen reurbanizarse en torres, lo que cambiará la naturaleza de Seven Mile Beach y causará el mismo problema de erosión en la parte norte. final de la playa que ahora es muy evidente hacia el extremo sur.
“La remodelación acumulativa de propiedades en edificios más altos y más densamente poblados atraerá a más personas a la playa y es probable que un aumento acumulativo en la densidad de población exacerbe los problemas de tráfico en el área. Como se mencionó anteriormente, el desarrollo propuesto también será visualmente prominente. Con el desarrollo acumulativo, esto cambiará la vista de Seven Mile Beach de un edificio bajo a un edificio alto”, añadió el Departamento de Energía.
Mientras tanto, los objetores han planteado una larga lista de preocupaciones sobre una serie de cuestiones, incluida la altura del edificio y el espacio para 38 condominios en un terreno frente a la playa de alrededor de 1,4 acres. Se oponen a que sus casas estén ensombrecidas, a la pérdida de luz solar y de vistas, y al impacto general que tres o cuatro años de demolición y construcción tendrán en su propiedad.
En respuesta a los objetores, los abogados que representan a Butler dijeron que el proyecto no es un desarrollo excesivo y está en consonancia tanto con el espíritu como con la intención de las leyes de planificación y cae directamente dentro del uso permitido de terreno para la zona hotelera/turística. Desestimando las preocupaciones de los objetores, dijeron que “por mucho que algunas personas deseen detener el paso del tiempo, la planificación del desarrollo es, por su propia naturaleza, una visión de futuro”.
Los abogados agregaron: “Aunque no todos estén de acuerdo con la decisión del Parlamento de permitir desarrollos de este estilo en esta área, esta es una decisión política que el Parlamento ha tomado y sobre la cual tiene dominio exclusivo”.
