Hay un agujero en el horizonte de Seven Mile. Los tejados de tejas rojas y los condominios de color arena de Lacovia, un elemento fijo en West Bay Road desde la década de 1980, fueron demolidos el mes pasado.
Y el vacío pronto se llenará con tres nuevos edificios de 10 pisos cuando finalmente comience la renovación que cambiará el paradigma de una de las propiedades más antiguas de la playa.
Han pasado cinco años desde que los 55 propietarios del complejo original votaron a favor de demoler sus casas y reemplazarlas con un nuevo complejo de apartamentos de 263 millones de dólares.
A pesar de los desafíos y cierta controversia, los expertos inmobiliarios pronostican que el modelo se extenderá a lo largo de la playa a medida que los complejos más antiguos lleguen al final de su vida útil viable y los comités de estratos busquen convertir renovaciones costosas en reurbanizaciones rentables.
Aqua Bay, un complejo de condominios similar de poca altura en el extremo norte de Seven Mile, estaba programado para recibir un tratamiento similar. El proyecto, que según los planificadores era en realidad de 12 pisos una vez que se consideraron el estacionamiento y las instalaciones en la azotea, fue rechazado por la Autoridad de Planificación Central, pero se espera que se vuelva a presentar en forma modificada.
En otras partes de la playa se ven signos del “efecto Lacovia”.
Simon Watson, de Charterland Surveyors, dijo que los precios de las unidades en complejos más antiguos están aumentando debido a la especulación de que se puede ganar dinero demoliendo y reemplazando esas propiedades.
El informe de mercado de 2023 de la firma de valoración independiente señala tres ventas en Silver Sands, al lado de Aqua Bay, a un precio promedio de poco menos de 2 millones de dólares.
Eso es un 36% más que la última venta en ese complejo en 2021 y más del triple de lo que se vendían esas unidades en 2015. Se están observando patrones similares en otras propiedades, incluido The Islands Club.
Watson atribuye esto a las posibilidades que representan los proyectos Lacovia y Aqua Bay, aunque inacabados y en un caso aún por aprobar.
Hay muchas otras propiedades en Seven Mile, algunas construidas con concreto de agua salada en las décadas de 1980 y 1990, que ahora enfrentan fuertes facturas de reparación.
“Es lógico que sean reconstruidos cuando lleguen al final de su vida económica”, dijo Watson.
“No creo que nadie esté en desacuerdo con eso, pero la gente quiere que estén en consonancia con el carácter de la isla”.
La tendencia de los 10 pisos continúa
La economía del sector inmobiliario, sin embargo, dicta que cualquier desarrollador está incentivado a maximizar el valor de las ventas y actualmente no hay motivación para construir algo menos de 10 pisos, dice Watson.
“Por el momento, el argumento económico es poner tantos condominios en el sitio como sea posible manteniendo ese precio de lujo. Sucederá si se permite que suceda”, afirmó.
Un cambio sutil pero significativo en la ley de planificación ha aumentado las posibilidades de que se realicen este tipo de reurbanizaciones a lo largo de Seven Mile.
Ya no se requiere el acuerdo de todos los propietarios de condominios en un desarrollo para demoler y reconstruir. Una “supermayoría” del 75% es suficiente.
Eso está influyendo en los grandes promotores e inversores para que compren unidades de condominios más antiguas con una estrategia a largo plazo para forzar una reconstrucción, dice Watson.
“La actividad de ventas no proviene del hombre de la calle”, dijo.
Adquisiciones estratégicas
Rick Riyat, jefe de valoraciones para las Islas Caimán y las Bahamas en BCQS, destacó tendencias similares.
Dijo que los inversores institucionales estaban comprando condominios con la esperanza de ganar dinero con una posible reconstrucción o vender las unidades a un precio superior a un desarrollador.
“Casi no quedan sitios ‘verdes’ a lo largo de Seven Mile, pero sí hay varios desarrollos más antiguos y de baja densidad, con terrenos de primera frente a la playa”.
Dijo que el modelo Lacovia, que permitió a los propietarios existentes obtener una unidad recién construida y permitió al desarrollador construir suficientes propiedades adicionales para obtener ganancias, probablemente se consideró beneficioso para todos los involucrados.
“Ese es ciertamente un plan que otros considerarán, particularmente en aquellas propiedades más antiguas que no están en las mejores condiciones, y ya estamos viendo evidencia de adquisiciones estratégicas que probablemente formen parte de un plan a largo plazo para reconstruir ciertas propiedades. “
James Bovell, en una columna profética para Compass en 2018, predijo que la legislación sobre estratos recientemente promulgada crearía oportunidades para los inversores.
El agente inmobiliario de RE/MAX destacó la falta de terrenos disponibles frente a la playa como un obstáculo para los inversores y predijo que la próxima fase de los proyectos Seven Mile vendría de reurbanizaciones.
Destacó que las reurbanizaciones que comprendan unidades de alta gama (por valor de más de 3 millones de dólares) serían la única manera de obtener fondos suficientes para hacerla viable como estrategia de inversión.
“Las personas que consideran invertir en Seven Mile Beach desde una perspectiva de desarrollo deben ser conscientes de que necesitan implementar un plan de inversión a largo plazo, porque hay varios obstáculos que superar antes de que se puedan obtener ganancias”, escribió.
“Estos desarrollos pueden llevar mucho tiempo, pero las recompensas son emocionantes una vez finalizados”.
El proceso podría ser lento
El agente inmobiliario Kim Lund sugiere que la actividad no es tan rápida como algunos creen. Y sostiene que muchas de las personas que compraron desarrollos más antiguos están felices de conservar sus casas de vacaciones y no correr los riesgos que implica una costosa reurbanización para obtener beneficios a largo plazo.
Si bien los propietarios de Lacovia obtendrán nuevas propiedades multimillonarias en el paquete, el proyecto lleva cinco años en desarrollo y aún no se han sentado las bases.
Está de acuerdo en que se realizará la reurbanización de propiedades más antiguas, pero sugiere que será un proceso lento.
“Creo que a largo plazo veremos más de eso, pero serán pocos y espaciados.
“Por el momento nadie llama a las puertas de los promotores para pedirles que remodelen sus propiedades, sino todo lo contrario”.
