Según el orden del día de la reunión de la Autoridad Central de Planificación prevista para el 17 de enero de 2024, el Ministerio de Educación, Administración Distrital y Tierras está solicitando variaciones de retroceso costero en relación con la construcción de baños públicos, dos cabañas, un estacionamiento y un hormigón y un muro de protección en el Bloque 72B, Parcelas 62, 339 y 179 en Sea View Road en East End. Agencias gubernamentales comentaron sobre la solicitud, incluido el Departamento de Medio Ambiente (DoE), que advirtió sobre riesgos de erosión de las playas e impactos en la anidación de tortugas.
Respecto a los contratiempos, el análisis del departamento de planificación dijo:
Contratiempo de HWM
La Regulación 8(10)(f) establece que “en una zona residencial o de resort de playa, todas las estructuras y edificios, incluidos los edificios, paredes y estructuras auxiliares, deberán estar apartados un mínimo de 75 pies del HWM”.
Las estructuras propuestas enumeradas invaden el retroceso requerido de 75′-0” de HWM de la siguiente manera: un área de estacionamiento (49′-0”), tanque séptico (52′-0”) y baños públicos (68′-6”) desde el HWM una diferencia de (26′-0”) área de estacionamiento, (23′-0”) tanque séptico y (6′-6”) baños públicos respectivamente.
El análisis del departamento de planificación agregó:
Retroceso frontal
La Regulación 15(4)(ii) de las Regulaciones de Desarrollo y Planificación (Revisión de 2022) establece que “el retroceso será de 20′ como mínimo desde el borde de la carretera o el límite del lote, según sea el caso”.
El solicitante ha propuesto una rampa accesible para discapacitados que invadirá el retroceso de la carretera a 10′-6″ una diferencia de 9′-6″ respectivamente.
El análisis del departamento de planificación continuó:
Altura y ubicación de la cerca
La Sección 4.3.1 de las Directrices sobre vallas y muros (2014) establece: “En zonas residenciales y relacionadas con el turismo, ninguna parte de una pared o valla sólida debe exceder las 48 pulgadas de altura, excepto cuando lo establezcan estas regulaciones”.
El solicitante ha propuesto un muro de protección de hormigón a lo largo del límite de la propiedad al lado de la carretera que varía en altura pero tendría un máximo de 4′-9″ de altura y una diferencia de 9″.
La parte del muro en el lado oeste de la entrada/salida está situada en el límite de la propiedad y no proporciona el retroceso de 4 pies requerido según la Regulación 8(18).
El Departamento de Energía acordó que esta solicitud no cumple con los requisitos mínimos de retroceso costero. También indicaron que las aprobaciones de variaciones pueden generar ciertos riesgos.
Específicamente, el Departamento de Energía dijo:
El estacionamiento y los baños propuestos no cumplen con el retroceso costero mínimo de 75 pies para playas de arena requerido para cualquier estructura sólida en el Reglamento de Desarrollo y Planificación (2022).
Es casi seguro que el estacionamiento propuesto interactuará con el mar, lo que provocará un aumento de los casos de erosión.
Parte del estacionamiento propuesto está ubicado en la cresta de la playa activa y en la playa, aproximadamente a 30 pies de la marca de marea alta media.
El área de estacionamiento es extensa dado el tamaño de la playa pública, especialmente porque ya hay estacionamiento público pavimentado a lo largo del borde de la carretera hacia el oeste.
El Departamento de Energía agregó:
Estos espacios de estacionamiento paralelos de propiedad de la Corona comienzan inmediatamente al oeste de la playa pública propuesta, adyacente al malecón, y podrían ser utilizados por los visitantes de esta playa.
La gran área de estacionamiento no porosa propuesta no solo eliminará el área disponible para la playa sino que probablemente resultará en escorrentías que erosionarán aún más la playa.
Recomendamos que se reduzca el tamaño del área de estacionamiento y que las superficies se mantengan permeables para reducir los impactos de la escorrentía y brindar una experiencia de playa más natural.
El Departamento de Energía continuó:
Es crucial que todos los desarrolladores, especialmente el Gobierno, comprendan las posibles consecuencias de alterar el entorno natural y aprendan valiosas lecciones del extremo sur de Seven Mile Beach.
Dadas las predicciones del cambio climático para la región, incluido el aumento del nivel del mar y la mayor intensidad de las tormentas (incluidas las marejadas ciclónicas), los retrocesos costeros no deben reducirse sino que deben tratarse como mínimos (como se prescribe en el Reglamento de Desarrollo y Planificación).
El Departamento de Energía concluyó:
Parecería que hay suficiente espacio para reposicionar o reorientar el estacionamiento y los baños y el tanque séptico para cumplir con los retrocesos mínimos.
También recomendamos que la fosa séptica esté situada al borde de la carretera o lo más alejada posible del mar.
Con respecto a los impactos en la anidación de las tortugas, el DoE dijo: “Antes del comienzo de las obras, el dueño de la propiedad deberá comunicarse con el DoE para verificar la presencia de nidos de tortugas; se deberá obtener aprobación por escrito del DoE para que ningún nido se vea afectado por el inicio de obras.”
El Departamento de Energía agregó:
La iluminación y las especificaciones para la transmisión de luz visible se instalarán y mantendrán de acuerdo con el plan de iluminación amigable para las tortugas que ha sido revisado y aprobado por el Departamento de Medio Ambiente.
La confirmación de la aprobación por escrito del Departamento de Medio Ambiente de la iluminación exterior instalada después de la inspección debe ser recibida por el Departamento de Planificación antes de la emisión del Certificado de Ocupación.
El Departamento de Energía dijo además que “Todos los materiales y escombros de construcción se almacenarán al menos a 75 pies de la marca de agua alta media para evitar que el material ingrese al ambiente marino” y “Si se requieren o se instalarán cercas de construcción junto a la playa, todos los materiales de construcción, El relleno, la arena, el equipo y/o los escombros se almacenarán hacia tierra desde el cercado de construcción junto a la playa”.
A pesar de los comentarios en el análisis del departamento de planificación y las preocupaciones planteadas por el Departamento de Educación, en su apoyo a la solicitud de variaciones de retroceso, el Ministerio de Educación, Administración de Distrito y Tierras dijo: “Según los criterios de variación a los que se hace referencia en la Regulación 8, Subregulación 11 y 13 de la Ley de Planificación 11(d), es nuestra opinión que hay razones suficientes para otorgar una variación ya que el desarrollo propuesto es adyacente a un arrecife protector, 13(b)(i), las características del desarrollo propuesto son consistente con el carácter existente y el uso de la tierra del área circundante”.
El Ministerio de Educación, Administración de Distrito y Tierras añadió: “También creemos que la propuesta no será materialmente perjudicial para las personas que residen o trabajan en los alrededores, la propiedad adyacente, el vecindario o el bienestar público”.
La solicitud se escuchará en la reunión de la CPA el 17 de enero de 2024 a las 10:00 a. m. en la sala de conferencias 1038, primer piso, edificio de administración gubernamental, 133 Elgin Avenue, George Town.
