Los agentes inmobiliarios de las Islas Caimán defienden las altas comisiones a medida que aumenta la presión

Los propietarios de viviendas en las Islas Caimán pueden evitar las tasas de comisión punitivas “vendiendo su propiedad ellos mismos”, según uno de los principales agentes inmobiliarios de las islas.

Respondiendo a preguntas sobre la fijación de precios en la industria, James Bovell, uno de los directores de RE/MAX, negó que la tasa de comisión obligatoria del 5-7% de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de las Islas Caimán fuera anticompetitiva.

“Al final del día, todos tienen la oportunidad de vender la propiedad por sí mismos”, dijo Bovell.

Añadió su creencia de que los clientes estaban dispuestos a pagar si sentían que estaban obteniendo valor.

CIREBA encierra a sus miembros, incluidos casi 300 agentes en 40 empresas diferentes, en una estructura de comisiones fijas.

En conjunto, los miembros del grupo vendieron poco más de 900 millones de dólares en propiedades el año pasado, según datos publicados por varios agentes inmobiliarios miembros. Eso significaría una comisión total estimada de alrededor de 50 millones de dólares para sus corredores miembros.

A CIREBA, descrita previamente por el Tribunal de Apelaciones de las Islas Caimán como “que busca operar como un cartel”, no se le permitiría cooperar en materia de precios en esa medida en el Reino Unido o los Estados Unidos según las leyes anticompetencia. Pero la configuración es perfectamente legal en Caimán.

Los comentarios de Bovell se produjeron durante la sesión de preguntas y respuestas de un panel de discusión sobre propiedad en la conferencia Royal Institution of Chartered Surveyors en The Ritz-Carlton el viernes.

El abogado Adam Johnson, socio de Appleby, en el mismo panel, también se pronunció en defensa de la actual estructura de honorarios.

“CIREBA no tiene una participación de mercado del 100%”, afirmó.

“Realmente no veo la necesidad de una legislación anticompetitiva”.

Johnson dijo que las organizaciones industriales como CIREBA fueron diseñadas para aumentar la “confianza de los compradores”.

El análisis de datos realizado, utilizando cifras de ventas anuales de Lands and Survey y las propias cifras publicadas por CIREBA, sugiere que la asociación tiene alrededor del 70% de participación de mercado en términos de dólares en transacciones inmobiliarias en Caimán.

“Hay que dejar libre la competencia”
Un par de demandas en los EE.UU. que amenazan con alterar los estándares de fijación de precios de la industria en ese país han puesto de relieve la cooperación en materia de precios entre los miembros de CIREBA.

La poderosa Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ha acordado pagar cientos de millones en daños y perjuicios y modificar sus reglas en un acuerdo histórico que se espera “elimine la comisión de ventas estándar de la industria del 6%”, según el New York Times.

Aquí se explican las complejidades de la demanda estadounidense, que dependen de cómo se dividen los honorarios entre los agentes de compradores y vendedores, y las diferencias con Caimán.

La principal similitud es que, en ambas jurisdicciones, la cooperación en fijación de precios entre agentes inmobiliarios ha estado vinculada a una tasa de comisiones mucho más alta que las normas internacionales.

En Caimán, como en Estados Unidos, vender una casa por 1 millón de dólares (alrededor del precio promedio del año pasado en Caimán) costaría 60.000 dólares en comisiones de agentes inmobiliarios.

Esos costos están incluidos en el precio de venta final e impactan la asequibilidad de la propiedad, dijeron fuentes de la industria.

Los economistas citados en el artículo del New York Times estimaron que los cambios en Estados Unidos transformarían el mercado y reducirían las comisiones hasta en un 30% en todos los ámbitos, con un efecto en cadena sobre los precios de las viviendas.

“Las fuerzas de la competencia se soltarán”, dijo al NYT Benjamin Brown, copresidente de la práctica antimonopolio de Cohen Milstein y uno de los abogados que negociaron el acuerdo.

“Verán algunos modelos de precios nuevos y algunas formas nuevas y creativas de brindar servicios a los compradores de viviendas. Será un momento realmente emocionante para la industria”.

Efecto dominó
El efecto dominó de la ola de cambio que azota a Estados Unidos aún no ha llegado a las costas de Caimán de manera significativa.

Pero los agentes inmobiliarios independientes ya están tratando de distanciarse de CIREBA y hacer lo suyo en materia de precios.

Roger Southam, de My Realtor, una agencia no afiliada a CIREBA, donde las comisiones comienzan en el 3%, ayudó a fundar la Organización de Agentes Inmobiliarios de las Islas Caimán, dice, para proporcionar estándares profesionales, capacitación y credibilidad para el grupo de agentes inmobiliarios que deseaban trabajar fuera. de la estructura de precios obligatoria de CIREBA.

Él cree que los cambios en Estados Unidos tendrán en última instancia un impacto en Caimán.

“La debacle de las tarifas en los EE. UU. es fascinante y, como alguien del Reino Unido, donde la fijación de tarifas estaba prohibida en la década de 1980, tiene que ser correcto permitir que fluyan las fuerzas del libre mercado”, dijo Southam, quien también es presidente de la Royal Institution en Caimán de Agrimensores Colegiados.

“Con el lanzamiento del nuevo organismo rector CIRO, me encuentro con más casos en los que los agentes de CIREBA no se ajustan a sus escalas y ofrecen descuentos a los clientes. Así que siento que el cambio está ocurriendo bajo el radar y siento que lo veremos crecer”.

Aunque CIREBA no tiene una participación de mercado total, los agentes inmobiliarios le han dicho a Compass que consideran necesario ser parte de la organización por razones de credibilidad y para obtener acceso completo a su “Sistema de listado múltiple”.

Las directrices de la asociación también dictan cómo trata a los miembros que no forman parte de la organización, impidiéndoles esencialmente ofrecer una división equitativa de las tarifas en una venta co-mediada.

En una entrevista anterior con Compass, Southam argumentó que las dos cuestiones de estándares y precios no deberían estar vinculadas.

“Esto no es algo contra CIREBA”, afirmó. “Simplemente no estoy de acuerdo con que me digan qué documentos usar y qué tarifas tengo que cobrar”.

Otro abogado de las Islas Caimán con conocimiento de la industria inmobiliaria dijo que el razonamiento de los agentes de CIREBA para defender su cooperación en materia de precios es débil.

“Cuando se les pide que justifiquen la estructura actual, lo mejor que pueden hacer nuestros agentes inmobiliarios es ‘lo tomas o lo dejas’ o ‘siempre ha sido así’, ninguna de las cuales es ninguna justificación”, dijo el abogado, que pidió permanecer anónimo.

“Se supone que somos una jurisdicción avanzada. Necesitamos introducir aquí una legislación sólida contra los cárteles y la fijación de precios, como lo han hecho Estados Unidos y el Reino Unido durante décadas.

“Los vendedores deberían tener derecho a negociar tarifas de comisión con sus propios agentes y no deberían tener que subsidiar a los agentes de sus compradores de ninguna manera.

“En dos palabras, debe ser un mercado libre, no una extorsión anticuada basada en lo que es, a todos los efectos, un monopolio para el cual CIREBA no ha presentado una sola justificación plausible”.